Prerogativa folosinței unui bun evocă imaginea complexă a dreptului de proprietate, titularul acestui drept având atributul posesiei, folosinței și dispoziției, putând folosi sau dispune de bun după bunul plac. Transmiterea dreptului de proprietate poate comporta numeroase inconveniente, atât de ordin formal, cât și economic, dovedindu-și astfel utilitatea practică contractul de locațiune, prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă de timp, în schimbul unui preț, denumit chirie.
Obiectul contractului de locațiune poate fi un bun imobil, cum este cazul închirierii unei locuințe, un bun mobil, corporal, de exemplu un utilaj industrial, sau incorporal, de exemplu dreptul de proprietate intelectuală. Având în vedere că prin contractul de locațiune se transmite folosința bunului, cu obligația locatarului de a-l restitui, este esențial ca bunul care formează obiectul locațiunii să nu se consume prin folosința, conform destinației, după natura, obiectul, sau potrivit destinației stabilită prin acordul părților1. Astfel, o cantitate de fructe, folosită potrivit destinației date de natura sa, nu poate forma obiectul contractului de locațiune, întrucât folosirea ar echivala cu consumarea substanței, fiind aplicabile regulile care guvernează împrumutul de consumație, însă dacă prin contractul încheiat, părțile convin ca aceea cantitate de fructe să fie folosită pentru amenajarea unei mese, ulterior urmând a fi restituită, înțelegerea părților întrunește condițiile contractului de locațiune2.
De asemenea, în funcție de obiectul contractului de locațiune, înțelegerea părților va fi guvernată de reguli diferite, Codul civil stipulând reguli speciale în materia închirierii locuințelor și în materia arendării, în acest din urmă caz, obiectul contractului fiind terenurile cu destinație agricolă, și anume terenuri agricole productive – arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuștii fructiferi, plantațiile de hamei și duzi, pășunile împădurite, terenurile ocupate cu construcții și instalații agrozootehnice, amenajările piscicole și de îmbunătățiri funciare, drumurile tehnologice, platformele și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenurile neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele și alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.
Prin încheierea contractului de locațiune se urmărește punerea în valoare, exploatarea bunului, folosința fiind transmisă în schimbul unui preț, denumit chirie, care poate fi stabilită într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații. Astfel, dacă folosința bunului a fost cedată fără ca părțile să stabilească o contraprestație, vor fi aplicabile regulile care guvernează contractul de comodat.
Spre deosebire de contractul de vânzare, contractul de locațiune nu transmite dreptul de proprietate ci dreptul de a folosi bunul, de aici decurgând anumite consecințe referitoare la persoanele care pot avea calitatea de locator. Această calitate, poate aparține titularului dreptului de proprietate. Pot exista însă și situații în care proprietarul nu poate avea această calitate, cum este cazul proprietarului care și-a grevat dreptul prin constituirea unui drept de uzufruct în favoarea unei alte persoane, păstrând nuda proprietate. În această ipoteză, atributul folosinței care compune dreptul de proprietate este transmis titularului dreptului de uzufruct, care poate folosi și culege fructele bunului, nudul proprietar păstrând atributul dispoziției. Existând această scindare a prerogativelor conferite de dreptul de proprietate și având în vedere obiectul contractului de locațiune, revine titularului dreptului de uzufruct posibilitatea închirierii bunului. Astfel, dacă proprietarul unui apartament, A, constituie asupra bunului său un drept de uzufruct în favoarea lui B, acesta din urmă, în virtutea prerogativelor conferite de dreptul dobândit, poate încheia contractul de locațiune, transmițând dreptul de a folosi bunul, iar A, având în vedere că prin uzufructul constituit a transmis prerogativa folosinței, nu poate avea calitatea de locator, dreptul său fiind scindat sub acest aspect.
De asemenea, locatorul, la rândul său poate încheia un contract de sublocațiune, dacă această posibilitate nu a fost exclusă în mod expres prin contract. Astfel, dacă prin contractul de locațiune încheiat între A, în calitate de locator, și B, în calitate de locatar, părțile nu au prevăzut în mod expres interdicția unei sublocațiuni, B poate încheia în mod valabil un contract de sublocațiune. În materia închirierii locuințelor, subînchirierea se poate face numai cu acordul scris al locatorului.
În practică, este des întâlnită situația în care un bun este proprietatea comună a mai multor persoane. În acest caz, contractul de locațiune, încheiat pe o durată de cel mult trei ani, are natura unui act de administrare, urmărind punerea în valoare a bunului, poate fi încheiat numai cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor – părți, respectiv cu acordul coproprietarului, care, prin încheierea actului, ar suferi o limitarea substanțială a posibilității de a folosi bunul, sau căruia actul ar impune o sarcină excesivă. Dacă durata contractului de locațiune este mai mare de trei ani, contractul este asimilat de legiuitor unui act de dispoziție, fiind necesar acordul tuturor coproprietarilor.
În situația în care, bunul este dobândit în timpul căsătoriei, oricare din soți poate încheia singur, un contract de locațiune cu privire la bun, nefiind necesar acordul celuilalt soț. Dacă prin ipoteză, soțul care nu a participat la încheierea contractului, a suferit o vătămare prin contractul încheiat, acesta nu poate obține desființarea contractului, care rămâne valabil, având posibilitatea de a obține daune-interese de la celălalt soț.
Încheierea valabilă a contractului de locațiune dă naștere în sarcina ambelor părți a unor drepturi și obligații, precum și a unor sancțiuni specifice în caz de neexecutare a obligațiilor asumate.
Principala obligație a locatorului este aceea de a asigura folosința bunului, aceasta fiind și criteriul repartizării obligațiilor în sarcina părților în economia contractului.
După încheierea contractului, locatorul are obligația de a preda locatarului, bunul, împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării, astfel încât acesta din urmă să poată exercita folosința bunului, motivul determinant în încheierea contractului.
Obligația de a preda bunul nu se confundă cu obligația de transport, locatorul fiind ținut să pună bunul la dispoziția locatarului, revenind acestuia din urmă sarcina de a prelua bunul. Dacă în cazul în care obiectul locațiunii este un bun imobil, de exemplu un apartament, nu se pune problema diferențierii celor două obligații, în cazul în care obiectul este un bun mobil, de exemplu se închiriază un autoturism, revine locatarului sarcina de a prelua bunul de la sediul sau domiciliul locatorului, acesta din urmă nefiind ținut să asigure transportul bunului la domiciliul locatarului.
Pornind de la premisa că revine locatorului obligația de a asigura folosința bunului dat în locațiune, legiuitorul a prevăzut în sarcina acestuia obligația de a efectua reparațiile necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare, pe toată durata locațiunii, potrivit destinației sale, revenind locatarului sarcina de a efectua reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosința bunului. Astfel, revine locatorului sarcina de a efectua reparații capitale, atât în ceea ce privește bunul dat în locațiune, cât și în ceea ce privește părțile comune ale unui imobil cu mai multe apartamente.
Pe durata efectuării reparațiilor, care nu pot fi amânate până la sfârșitul locațiunii, locatarul va suporta restrângerea necesară a locațiunii. În funcție de perioada de timp necesară pentru efectuarea acestor reparații, locatarul, poate obține scăderea chiriei, proporțional cu timpul și partea din bun de care a fost lipsit, dacă durata acestor reparații depășește zece zile, respectiv, dacă reparațiile fac bunul impropriu utilizării, poate obține rezilierea contractului.
Obligația locatorului nu presupune că revine acestuia sarcina de a reconstrui bunul în caz de distrugere, fie în întregime, fie doar în parte, însă într-o măsură însemnată astfel încât bunul să nu mai poată fi utilizat potrivit destinației sale, în aceste cazuri, contractul încetează de drept.
De asemenea, locatorul este ținut să garanteze locatarul contra tuturor viciilor lucrului dat în locațiune, care împiedică sau micșorează folosirea lui, fiind apreciate ca fiind astfel de vicii, existența unor insecte în interiorul locuinței sau infiltrații de apă în pereții unui apartament3. Garanția pentru vicii ascunse este datorată de locator, chiar dacă acesta nu a cunoscut existența viciilor la momentul încheierii contractului și chiar dacă viciile au apărut din cauze ulterioare încheierii contractului. În temeiul acestei garanții, locatorul este ținut să înlăture viciile în cel mai scurt timp, iar în cazul neîndeplinirii acestei obligații, în funcție de gravitatea și întinderea viciilor, locatarul poate obține reducerea proporțională a chiriei sau rezilierea contractului.
Locatarul are obligația de a plăti chiria în cuantumul și la termenele stabilite de părți. În cazul neîndepliniri acestei obligații, contractul de locațiune încheiat în formă autentică, sau prin înscris sub semnătură privată înregistrate la organele fiscale, constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele și în modalitatea stabilită de părți, permițând locatorului ca prin intermediul executorului judecătoresc să demareze procedura executării silite în vederea recuperării sumelor datorate de locatar, fără a fi necesar ca în prealabil să apeleze la forța coercitivă a instanței de judecată în vederea obținerii unei hotărâri judecătorești care ulterior să fie pusă în executare.
În derularea contractului încheiat, locatarul are asigurată folosința bunului, însă nu în mod discreționar, fiind ținut de destinația stabilită prin contract, sau în lipsă celei prezumate după împrejurări cum ar fi natura bunului, destinația sa anterioară ori cea potrivit căreia locatorul îl folosește. Astfel, o casă de locuit nu poate fi folosită pentru exercitarea comerțului sau pentru a servi ca sediul unui partid politic. În schimb, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, locatarul poate să exercite o profesie liberală, de exemplu, croitor sau să ofere meditații, cu condiția să nu schimbe destinația bunului, de exemplu nu poate transforma o casă de locuit într-un atelier mecanic4. În cazul nerespectării destinației bunului, locatarul este ținut să plătească locatorului daune – interese, de exemplu o sumă de bani care să acopere cheltuielile făcute de locator pentru aducerea bunului la destinația anterioară, locatorul având și posibilitatea de a obține desființarea contractului.
În practică a fost des întâlnită situația în care bunul care formează obiectul contractului de locațiune este înstrăinat. Într-o astfel de situație, se pune problema concilierii intereselor contradictorii ale noului proprietar, care urmărește să obțină folosința bunului și ale locatarului, care a încheiat în mod valabil contractul de locațiune, proiectând în mod rezonabil că are asigurată folosința bunului pentru o anumită perioadă de timp. Soluția care se impune a fi dată diferă după cum părțile, locatorul și locatarul, au prevăzut în contract o clauză în temeiul căreia contractul încetează în cazul înstrăinării, situație în care contractul de locațiune nu mai produce efecte.
În lipsa unei prevederi contractuale, dacă obiectul locațiunii este un bun imobil, contractul de locațiune este opozabil noului proprietar, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară, sau în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării. Dacă obiectul locațiunii este un bun mobil, contractul este opozabil cumpărătorului dacă la data înstrăinării, bunul se afla în folosința locatarului. În aceste cazuri noul proprietar ia locul locatorului având drepturile și fiind ținut de obligațiile acestuia.
Dacă părțile au încheiat contractul de locațiune fără determinarea duratei, oricare dintre părți poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea termenului de preaviz stabilit de lege, sau, în lipsă, de uzanțe. În materia închirierii locuințelor, oricare dintre părți poate denunța contractul de locațiune, atât în cazul în care acesta este încheiat pe durată nedeterminată, cât și în cazul în care durata acestuia a fost determinată, fiind ținute de respectarea unui termen de preaviz de 60 de zile. Acest din urmă termen are scopul de a acorda părților răgazul necesar pentru a se a se adapta situației cauzate de încetarea contractului, având în vedere că încetarea contractului a survenit anterior împlinirii duratei proiectate inițial. În cazul nerespectării acestui termen, orice notificare a uneia din părți nu desființează înțelegerea părților, contractul încetând să mai producă efecte doar la împlinirea termenului de preaviz.
Având în vedere că locațiunea presupune transmiterea folosinței bunului, desființarea dreptului care permite locatorului să asigure folosința bunului atrage încetarea de drept a contractului de locațiune. Astfel, dacă A a dobândit dreptul de proprietate având ca obiect un apartament, în urma contractului încheiat cu C, iar ulterior a încheiat un contract de locațiune cu B, desființarea contractului dintre A și C, atrage și desființarea contractului de locațiune încheiat între A și B.
Contractul de închiriere a locuinței încetează în termen de treizeci de zile de la data înregistrării decesului chiriașului, descendenții și ascendenții acestuia având posibilitatea ca în termenul menționat să opteze pentru continuarea contractului.

 

 

Note
1 Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte Speciale, Volumul II. Locațiunea. Închirierea locuinței. Arendarea. Antrepriza.Mandatul. Ediția a IV-a actualizată de Lucian Mihai, Romeo Popescu, editura Universul Juridic, București, 2006, p. 14.
2 Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte Speciale, Volumul III. Împrumutul de folosință. Împrumutul de consumație. Tranzacția. Donația. Ediția a V-a actualizată de Lucian Mihai, Romeo Popescu, editura Universul Juridic, București, 2018, p. 98.
3 Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte Speciale, Volumul II. Locațiunea. Închirierea locuinței. Arendarea. Antrepriza. Mandatul. Ediția a IV-a actualizată de Lucian Mihai, Romeo Popescu, editura Universul Juridic, București, 2006, p. 25.
4 Idem, p. 26.