Consiliul
Județean Cluj

România
100

Director fondator: Mircea Arman, 2015

Director fondator revista pe suport material: Ioan Slavici, 1884

weekly magazine in english,
romanian and italian

Limitele dreptului de proprietate privată

Limitele dreptului de proprietate privată

Dreptul de proprietate deși este un drept absolut și exclusiv nu este un drept discreționar, exercitarea sa presupune și se face în anumite condiții, denumite limite al dreptului de proprietate.
În funcție de natura lor, aceste limite se împart în limite materiale și limite juridice, iar această din urmă categorie grupează, clasificate în funcție de izvor, limitele legale, limitele convenționale și limitele judiciare.
Limitele materiale ale dreptului de proprietate urmăresc conturul limitelor corporale ale bunului care formează obiectul dreptului. De exemplu, proprietarul unui autoturism exercită posesia, folosința și dispoziția în limitele materiale ale acestuia. În calitatea sa, proprietarul poate decide să nu utilizeze autoturismul, să îl utilizeze în scopul deplasării sau ca un obiect de decor, precum poate decide să îl distrugă în întregime sau în parte, însă, manierea de exercitarea a puterilor conferite de dreptul de proprietate trebuie să se încadreze în limitele materiale ale bunului, neputând aduce atingere și drepturilor altor persoane.
Limitele corporale ale bunului reprezintă cel mai extins punct al limitelor materiale, putând exista situații în care legea stabilește anumite îngrădiri.
În același sens, art. 559 Cod civil stabilește că dreptul de proprietate asupra terenului se întinde asupra subsolului și spațiului de deasupra terenului, proprietarul putând face deasupra și în subsolul terenului toate construcțiile, plantațiile și lucrările pe care le consideră de cuviință. Însă, edificarea unui construcții nu presupune doar calitatea de proprietar asupra terenului, ci impune respectarea regulilor de urbanism, care pot îngrădi spiritul creativ al proprietarului.
Spre deosebire de limitele materiale, limitele juridice ale dreptului de proprietate se impun din considerentele care țin de respectarea unui interes public sau al unui interes privat, fiind stabilite fie de legiuitor, cum este cazul limitelor legale, fie de părți prin convenția încheiată, caz în care limitele sunt convenționale, fie de instanța de judecată, în cazul limitelor judiciare.
Categoria limitelor legale ale dreptului de proprietate privată cuprinde o serie de reguli referitoare la: folosirea apelor; picătura streșinii; distanța cerută pentru anumite construcții, lucrări și plantații; vederea asupra proprietății vecinului; dreptul de trecere.
Codul civil impune o serie de reguli referitoare la folosirea apelor, care reprezintă în același timp și limite ale exercitării dreptului de proprietate, impunând în sarcina titularului obligația de a face sau de a se abține de la o anumită conduită. Situația premisă este aceea că, un flux de apă străbate mai multe terenuri aparținând unor proprietari diferiți sau este necesar pentru întreținerea mai multor terenuri.
Regulile referitoarea la curgerea apelor diferă, după cum curgerea apelor este firească sau provocată, cum este cazul apelor ca țâșnesc de pe teren ca urmare a unor lucrări efectuate de proprietar, a apelor provenite din secarea terenurilor mlăștinoase sau a apelor folosite în scop casnic dacă această curgere preceda vărsarea într-un curs de apă sau șanț. Curgerea firească a apelor presupune că apa care provine în mod spontan de pe fondul superior străbate în mod natural fondul inferior, iar proprietarul acestui din urmă fond nu poate împiedica curgerea. În cazul în care curgerea cauzează prejudicii proprietarului fondului inferior, proprietarul poate schimba direcția apelor, însă doar cu autorizarea instanței, fiind obligat să suporte costul acestor lucrări.
Nici curgerea provocată a apelor nu poate fi împiedicată de proprietarul fondului inferior, însă acesta are dreptul la plata unei juste și prealabile despăgubiri.
O altă limită adusă dreptului de proprietate este dată de folosirea apelor necesare pentru irigații. Proprietarul care vrea să folosească apele naturale sau artificiale de care poate dispune pentru irigarea terenului său are dreptul ca, pe cheltuiala sa, să facă pe terenul vecinului lucrările necesare pentru captarea apei. Aceste lucrări trebuie efectuate astfel încât să aducă prejudicii minime fondului vecin și cu obligația de a plăti o despăgubire justă și prealabilă proprietarului terenului învecinat. Acesta din urmă nu se poate opune efectuării acestor lucrări, fiind obligat să suporte restrângerea impusă de lege în exercitarea dreptului de proprietate.
O limitare impusă din considerente care țin de echitate este obligația proprietarului căruia îi prisosește apa pentru necesitățile curente de a oferi acest surplus pentru proprietarul care nu ar putea procura apa necesară pentru fondul său decât cu o cheltuială excesivă. Limita este impusă în încercarea de a crea un echilibru între situația unui proprietar care se bucură de un surplus de apă și unul care o poate obține doar cu o cheltuială excesivă, socotindu-se că efortul acestuia din urmă fiind mai mare depășește inconvenientele cauzate primului proprietar.
Dacă pe un teren se află un izvor, proprietarul poate acorda acestuia orice întrebuințare sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior. Astfel, proprietarul fondului pe care se află izvorul nu poate refuza accesul proprietarului fondului inferior pentru a folosi apa acestui izvor, dacă acest din urmă proprietar a obținut acest drept conform unei înțelegeri. De asemenea, proprietarul fondului pe care se află un izvor nu poate modifica cursul izvorului, dacă în urma modificării ar lipsi locuitorii unei localități de apa necesară satisfacerii nevoilor curente.
De asemenea, regulile Codului civil obligă proprietarii să își facă streașina casei astfel încât apele provenite de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin.
Proprietarul unui teren poate efectua pe suprafața acestuia toate lucrările pe care le consideră necesare, însă, la fel poate proceda și proprietarul terenului învecinat. Pentru a evita situații conflictuale, sunt instituite o serie de reguli pentru efectuarea lucrărilor, construcțiilor sau plantațiilor. În primul rând se impune respectarea regulamentului de urbanism, iar în lipsa acestuia, orice construcție, lucrare sau plantație se poate face cu respectarea unei distanțe minime de 60 de cm față de linia de hotar sau a unei distanțe de 2 metri de linia de hotar în cazul arborilor mai mari de 2 metri.
De asemenea, este necesară păstrarea unei distanțe de 2 metri între fondul proprietarului vecin și fereastra pentru vedere sau balcon. În schimb, în cazul ferestrei de lumină, construită astfel încât să împiedice vederea asupra proprietății vecinului, nu se impune vreo limită de distanță.
O altă îngrădire în exercitarea dreptului de proprietate este dată de dreptul de trecere , respectiv de acele situații prevăzute în mod limitativ de lege, când proprietarul se vede nevoit să permită unor alte persoane accesul pe terenul propriu.
O primă situație este cea a proprietarului fondului lipsit de acces la calea publică, care are dreptul de a ii se permite trecerea pe fondului vecinului său pentru exploatarea terenului propriu, în condiții care să aducă o minimă stânjenire. Întinderea și modul de exercitarea a dreptului de trecere sunt determinate prin înțelegerea părților, printr-o folosință continuă timp de 10 ani sau, în caz de neînțelegere printr-o hotărâre judecătorească.
În acest caz, consimțământul proprietarului fondului învecinat nu este necesar, legea impunând această limitare pe care acesta din urmă trebuie să o respecte. Această regulă comportă însă anumite nuanțări: în cazul în care lipsa accesului provine din vânzare, schimb sau partaj, trecerea va putea fi cerută doar de la proprietarii care au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea, iar dacă lipsa accesului este imputabilă proprietarului care prin fapta sa a lipsit terenul de acces la calea publică, pentru constituirea unui drept de trecere este necesar consimțământul proprietarului pe a cărui teren se solicită trecerea și cu plata dublului despăgubirii.
În cazul fondului lipsit de acces la calea publică, dreptul de trecere pe fondul proprietarului vecin este garantat de dispozițiile Codului civil, consimțământul proprietarului vecin nefiind necesar și chiar irelevant, din moment ce dreptul de trecere se acordă în temeiul legii și nu a înțelegerii părților. Ceea ce pot determina părțile prin bună înțelegere nu este existența dreptului, ci întinderea și modul de exercitare a acestuia.
În cazul în care fondul lipsit de acces se învecinează cu mai multe fonduri aparținând unor proprietari diferiți, se va urma regula potrivit căreia trecerea trebuie să se facă astfel încât să aducă o minimă stânjenire fondului aservit, urmând a fi permisă trecerea pe fondul care permite accesul la calea publică în condiții cât mai puțin restrictive pentru proprietarul acestui fond. Aceste aspecte reprezintă o chestiune de fapt, care, în caz de neînțelegere, se va stabili de instanța de judecată prin raportare la toate circumstanțele cauzei.
Dreptul de trecere este imprescriptibil, nu se stinge prin lipsă de folosință, ci doar în momentul în care fondul dobândește acces la calea publică.
De asemenea, proprietarul este obligat să permită trecerea pe fondul său a rețelelor edilitare care deservesc fondurile învecinate, cât și folosirea fondului său pentru efectuarea unor lucrări necesare fondului învecinat.
O altă situație în care este proprietarul este obligat să permită accesul altei persoane pe fondul său este cea în care aceasta din urmă dorește redobândirea posesiei unui bun al său. Probabil cel mai des întâlnit exemplu este cel al unei mingi împinse de elanul jocului în curtea unui vecin. Acesta, înștiințat fiind în prealabil are obligația de a permite accesul în vederea recuperării mingii, având dreptul de a fi despăgubit pentru prejudiciile cauzate de bun sau pentru reintrarea în posesie.
Pe lângă limitele impuse de lege, dreptul de proprietate poate fi limitat cu acordul proprietarului prin încheierea de acte juridice. Și în materia acestor acte este aplicabil principiul libertății contractuale, părțile având libertatea de a stabili prin convenția lor orice limitare a exercitării dreptului de proprietate, cu condiția de a fi respectate ordinea publică și bunele moravuri.
Clauza de inalienabilitate se înscrie în categoria limitelor convenționale și are ca efect interzicerea înstrăinării unui bun pe o durată care nu poate depăși 49 de ani. Inalienabilitatea convențională poate fi instituită prin contract sau prin testament și este condiționată de existența unui interes serios și legitim.
Inalienabilitatea poate fi stipulată chiar în vederea protejării dobânditorului, de exemplu testatorul știind că nepotul său este mult prea tânăr pentru a-și gestiona singur patrimoniul și pentru a aprecia valoarea bunurilor moștenite, interzice înstrăinarea acestora până la majoratul moștenitorului.
Cum stipularea unei clauze de inalienabilitate este dictată și justificată de un interes serios și legitim, dispariția acestui interes înainte de împlinirea termenului pentru care a fost stipulată sau survenirea unui interes superior permit dobânditorului, cu autorizarea instanței, să dispună de bun.
Revenind la exemplul anterior, dacă moștenitorul testamentar, înainte de a ajunge la vârsta majoratului, se adresează instanței arătând că are nevoie de o operație urgentă, poate fi autorizat să înstrăineze bunul sau o parte din bunurile moștenite pentru a acoperi costurile intervenției.
Exercitarea cu bună-credință a dreptului de proprietate, ca regulă, nu prejudiciază și nu aduce atingere drepturilor altor persoane. Pot exista însă situații în care exercitarea dreptului și modul în care proprietarul alege să își exploateze bunul să cauzeze inconveniente mai mari decât cele normale de vecinătate. În aceste cazuri, instanța de judecată este autorizată de legiuitor să intervină în vederea restabilirii echilibrului între drepturile aflate în conflict, prin acordarea de despăgubiri și repunerea în situația anterioară.
Astfel, proprietarul care tulbură liniștea celorlalți vecini prin reparațiile exercitate la imobilul său, dacă aceste inconveniente depășesc intensitatea normală și se întinde pe o perioadă îndelungată, instanța poate obliga proprietarul la plata unor despăgubiri în favoarea vecinilor, încuviințând continuarea acestor lucrări, dat fiind caracterul necesar al acestora.

 

Leave a reply

© 2024 Tribuna
design: mvg