Actul juridic cu cele mai importante consencințe atăt juridice, cât și economice, sau sociale, este cel având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile. În considerarea acestor consecințe au fost instituite o serie de condiții suplimentare privind încheierea acestor acte juridice, unele limitări sau îngrădiri, care urmează a fi prezentante succint.
Preliminar, se impune a fi precizat că doar bunurile imobile, obiect al dreptului de propreitate privată, pot fi înstrăinate, bunurile aparținând domeniului public, formând obiectului dreptului de proprietate publică, nu pot fi înstrăinate și nu pot fi urmărite silit.
Bunurile imobile sunt definite de art.537 Cod civil, ca fiind imobilele terenuri, izvoarele și cursurile de apă, plantațiile prinse în rădăcini, construcțiile și orice alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent… bunuri care formează obiectul dreptului de proprietate privată, care conferă titularului atributele posesiei, folosinței și dispoziției, acesta din urmă reprezentând atât dispoziția materială – posibilitatea de a distruge bunul, cât și dispoziția juridică – înstrăinarea bunului.
Regula este aceea că bunurile imobile sunt incluse în circuitul civil, ceea ce înseamnă că, respectând condițiile impuse de lege, acestea pot fi înstrăinate sau asupra acestora pot fi constituite garanții reale imobiliare, cum ar fi un drept de ipotecă. De la această regulă există unele excepții. În anumite cazuri, dispozițiile legale, sau, după cum urmează a fi arătat, dispozițiile convenționale, limitează sau interzic înstrăinarea anumitor bunuri, însă având caracter de expediţie aceste limitări trebuie să fie expres prevăzute de lege, de aceea, așa cum s-a arătat și în doctrină, pentru ca un bun să poate fi vândut nu este necesar ca legea să prevadă expres acest lucru, fiind suficient doar ca nicio normă legală să nu interzică.1
Înstrăinarea imobilelor, construcții sau teren, presupune încheierea actului juridic în formă autentică, respectiv contractul de vânzare să fie întocmit de notarul public, întrucât această operațiune este supusă înscrierii în cartea funciară, având în prezent un efect de opozabilitate, respectiv de a face cunoscut și de a putea fi opusă înstrăinarea oricărei terțe persoane, în eventualitatea unui litigiu. Pentru aceleași considerente, la momentul întocmirii contractului de vânzare, se va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, valabil 10 zile lucrătoare de la data solicitării, respectiv de la data înregistrării cererii, interval de timp în care registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere în cartea funciară, cu excepția celei pentru care a fost eliberat extrasul. Astfel, la momentul întocmirii contractului de vânzare, având ca obiect un apartament, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, iar în intervalul de valabilitate a acestui extras, în cartea funciară nu va putea fi notată o altă operațiune privind acel apartament, respectiv, vânzătorul nu va putea nota vânzarea acelui bun făcută unui alt cumpărător, precum nu va putea fi notată o ipotecă constituită de vânzător în favoarea unei bănci. Aceste dispoziţii, așa cum reiese și din exemplele date, au scopul de a proteja cumpărătorul.
Pentru o mai bună înțelegere a paragrafului anterior, se impune a fi explicată distincția dintre extrasul de carte funciară pentru informare, care poate fi solicitat de orice persoană și conține date informative despre situația imobilului, extras în temeiul căruia nu poate fi încheiat un act juridic, și extrasul de carte funciară pentru autentificare, care poate fi solicitat doar de către notarul public și care poate sta la baza încheierii unui act juridic.
O altă cerință care se impune a fi întrunită constă în prezentarea certificatului de atestare fiscală, obligație care revine vânzătorului unui teren sau a unei construcții, potrivit art.159 alin.5 din Legea nr.207/2015, privind Codul de procedură fiscală. Această obligație se coroborează cu obligația proprietarului de a achita impozitul pentru bunul vândut, aferent anului în care se înstrăinează bunul. Prin emiterea acestui certificat, se atestă faptul că au fost achitate toate obligațiile fiscale datorate bugetului local al unității administrativ teritoriale, în a cărei rază este înregistrat bunul care formează obiectul vânzării. Acest certificat este valabil 30 de zile de la data emiterii, astfel, dacă vânzarea nu a fost încheiată în termen de 30 de zile de la data emiterii certificatului, se impune solicitarea și obținerea unui nou certificat. Această condiție nu este necesară în cazul înstrăinărilor realizate în cadrul procedurii de executare silită.
În ipoteza vânzării unei clădiri, oricare ar fi destinația acesteia, art.19, alin.1 și 2, din Legea nr.372/2005, impune obligația vânzătorului de a transmite cumpărătorului certificatul de performanţă energetică, în original, certificat care se depune în copie la organul fiscal competent, la momentul înregistrării contractului de vânzare.
În situația în care se înstrăinează dreptul de proprietate asupra unui apartament sau asupra unui spațiu cu altă destinație decât cea de locuință, art.20 din Legea nr.230/2007 prevede obligația vânzătorului de a prezenta la încheierea contractului adeverința din partea asociației de proprietari, care să ateste dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari. Adeverinţa se eliberează în original, sub semnătura președintelui și a adminstratorului asociației de proprietari, cu precizarea numelui și prenumelui acestora și cu ștampila asociației de proprietari. Utilitatea eliberării și prezentării acestei adeverințe nu are doar scopul de a informa un potențial cumpărător despre situația imobilului, căci în cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari, înstrăinarea proprietății se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privind preluarea datoriilor de către cumpărător, fiind necesar și acordul asociației de proprietari. Astfel, în cazul în care pentru apartamentul care urmează a fi înstrăinat proprietarul figurează în evidențele asociației de proprietari cu un debit în cuantum de 1.000 lei, vânzarea acestui apartament poate avea loc doar dacă în contractul de vânzare părțile, vânzătorul și cumpărătorul, inserează o clauză potrivit căreia cumpărătorul preia datoria vânzătorului, fiind necesar ca asociația de proprietari să fie de acord cu preluarea acestei datorii, caz în care revine cumpărătorului obligația de a plăti debitul în cuantum de 1.000 lei.
Nerespectarea acestor cerințe este sancționată cu nulitatea, absolută sau relativă, după caz, sancțiunea în temeiul căreia actul juridic este considerat a nu fi fost niciodată încheiat, atrăgând obligația părților de a restitui prestaţiile primite în temeiul acestui act juridic. Astfel, dacă se încheie un contract de vânzare având ca obiect dreptul de proprietate asupra unui imobil fără a respecta cerința formei autentice, sau fără a fi prezentat certificatul de atestare fiscală, contractul este lovit de nulitate absolută, fiind considerat a nu fi fost încheiat niciodată, vânzătorul fiind ținut să restituie cumpărătorului prețul primit, iar cumpărătorul este ținut să restitui bunul predat, respectiv imobilul.
Unele condiții suplimentare, vizând vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, au fost aduse prin Legea nr.17/2014. Potrivit acestui act normativ, în cazul înstrăinării terenurilor agricole situate în extravilan se impune a fi respectat dreptul de preempțiune al coproprietarilor, al arendașilor, proprietarilor vecini, precum și ale statului român. În garantarea acestui drept de preempțiune, a fost instituită în sarcina vânzătorului obligația de a înregistra la unitatea administrativ-teritorială în raza căreia se află terenul, comună, municipiu, județ, o cerere privind afișarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor, ofertă care se afișează timp de 30 de zile la sediul primăriei și pe pagina de internet a acesteia. Pe lângă îndeplinirea acestor condiții, în cazul terenurilor agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării Negre, către interior, precum și cele situate la o distanță de până la 2.400 metri față de obiectivele speciale, este necesar pentru înstrăinare avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, eliberat la cererea vânzătorului, în termen de 20 de zile lucrătoare. De asemenea, terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare, doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, eliberat la cererea vânzătorului. Și în ipotezele evidențiate își relevă importanța extrasul de carte funciară apt să confere informații nu doar despre calitatea de proprietar a vânzătorului, cât și despre situarea sau destinația acestuia, prin descrierea relevată de acest extras. Se mai impune a fi precizat că formalitățile descrise în acest paragraf nu se aplică în cazul vânzării terenurilor agricole situate în intravilan și nici în cazul înstrăinării între coproprietari, soți, rude, sau afini până la gradul al treilea inclusiv, precum nici în cazul vânzărilor realizate în cadrul procedurii de executare silită.
Așa cum am arătat, înstrăinarea bunurilor imobile poate fi limitată legal au convențional. În ceea ce privește limitările legale, art.28, alin.7 din Legea nr.1/2000 interzice înstrăinarea terenurilor aparținând formelor asociative, de timpul obștilor de moșneni, obștilor de răzești, pădurilor grănicerești, composesoarelor, etc.. Art.32 din Legea nr.18/1991 interzice înstrăinarea, pentru o perioadă de 10 ani de la data atribuirii, a ternurilor atribuite conform art.19, alin.1, art.21 și art.43 din acelaşi act normativ.
Pot exista însă și situații în care înstrăinarea bunurilor imobile să fie limitată prin voința omului, fiind instituită o clauză de inalienabilitate, o prevedere stipulată în contractul încheiat de părți, potrivit căreia dobânditorului unui bun îi este interzis să înstrăineze acel bun pentru o perioada limitată în timp, maxim 49 de ani. De asemenea, inserarea unei astfel de clauze presupune justificarea unui interes serios și legitim, cum ar fi ocrotirea dobânditorului, asigurarea unei garanții pentru vânzător în care părțile au convenit ca prețul să fie plătit la un anumit termen. Având în vedere că interesul legitim este cel care a justificat inserarea acestei clauze contractuale, dispozițiile legale permit instanței să autorizeze dobânditorul să dispună de bun, dacă interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a dispărut sau un interes superior o impune.
Prin inserarea acestei clauze, înstrăinătorul poate cere desființarea actului de înstrăinare subsecvent, încheiat de dobânditor cu o terță persoană, cu nerespectarea inalienabilității.
Astfel, in situația în care A încheie cu B un contract de vânzare având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra unui apartament și prevăd că B va plăti prețul peste 3 luni, părțile pot stipula ca în acel interval de timp să fie interzisă înstrăinarea bunului de către B. În cazul în care B, nesocotind clauza stipulată, vinde lui C apartamentul dobândit de la A, acesta din urmă poate solicita desființării (anularea) contractului încheiat între B și C, cu consecința întoarcerii bunului în patrimoniul lui B, pentru ca, în cazul în care acesta nu plătește prețul la termenul stabilit, să poată solicita restituirea bunului. Desigur, în cazul în care B plătește prețul anterior termenului de 3 luni stabilit în contract, acesta poate obține autorizarea instanței privind înstrăinarea bunului către C, întrucât interesul care a justificat inserarea clauzei, respectiv protejarea drepturilor primului vânzător, A, nu mai subzistă.
De asemenea, înstrăinarea bunurilor imobile poate fi limitată prin existența unui drept de preemțiune legal, stipulat de lege, cum ar fi dreptul unui coproprietar privind bunul proprietate comună, respectiv dreptul arendașului la dobândirea bunului care a format obiectul contractului de arendă, sau al unui drept de preempțiune convențional stabilit de părți.
Dreptul de preempțiune este acel drept care conferă titularului prioritate la dobândirea unui bun. Pentru a ilustra mecanismul de funcționare a acestui drept, să presupunem că C este titularul unui drept de preempțiune privind terenul proprietatea lui A. În ipoteza în care A dorește să înstrăineze acest teren către B, este obligat să transmită lui C oferta de vânzare conţinând prețul și bunul care urmează a fi vândut. Dacă C respinge această ofertă, expres sau prin lipsa unui răspuns în termen de 30 de zile de la comunicare, A poate încheia contractul de vânzare cu B. De asemenea, dacă contractul de vânzare se încheie între A și B fără ca în prealabil oferta să fie comunicată lui C, prin manifestarea de voință a acestuia din urmă, contractul de vânzare este considerat a nu fi fost niciodată încheiat între A și B, considerându-se a fi încheiat între A și C, în aceleași condiții.
O situație particulară regăsită în cazul înstrăinării bunurilor imobile este cea în care dreptul de proprietate aparține mai multor coproprietari. În această ipoteză, fiecare coproprietar poate încheia, fără a fi necesar acordul celorlalţi coproprietari, acte de dispoziție privind cota sa din dreptul de proprietate. Însă, în ceea ce privește vânzarea întregului bun, un coproprietar nu poate încheia singur un astfel de act juridic. În ipoteza în care, trecând peste această interdicție, un coproprietar încheie un contract de vânzare cu privire la întregul bun, actul juridic nu afectează cotele celorlalţi coproprietari, iar dobânditorul, care dovedește că nu ar fi cumpărat dacă știa că nu dobândește proprietatea întregului bun, poate solicita fie obligarea înstrăinătorului la daune interese, fie poate solicita desființarea contractului și restituirea prețului. Desigur, dacă între momentul încheierii contractului de vânzare între coproprietari a avut loc un partaj, în urma căruia bunul a fot atribuit înstrăinătorului, vânzarea se consolidează, cumpărătorul nemaiputând cere nici restituirea prețului, nici desființarea contractului.2
Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor situate în România de către cetățenii străini, apatrizi și persoanele juridice străine, este reglementat cu titlu de principiu în art.41, alin.2 din Constituția României și de punctul 3 alin.1 din Anexa nr.7 la Tratatul de aderare a României la Uniunea Europeană, fiind dezvoltat de prevederile Legii nr.312/2005. Sintetizând aceste dispoziții legale, cetățenii statelor membre și persoanele juridice având naționalitatea acestor state, precum și apatrizii cu domiciliul într-un stat membru sau din România, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleași condiții prevăzute pentru cetățenii români, asimilare care nu se produce însă automat ci într-un termen diferențiat, aceștia având posibilitatea de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, pentru reședințe secundare sau sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană și dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor, asupra terenurilor forestiere, la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană. Atât termenul de 5 ani, cât și termenul de 7 ani au început să curgă de la data de 01.01.2007 și nu se aplică cetățenilor statelor membre, sau apatrizilor cu domiciliul în statele membre, care au calitatea de fermieri și desfășoară activități independente.3
Cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice aparținând statelor terțe vor putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condițiile reglementate de tratatele internaționale, pe bază de reciprocitate.
De asemenea, dispozițiile legale nu impun condiții sau restricții privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra construcțiilor.
Bunurile lipsite de mobilitate materială, construcțiile și terenurile, dobândesc mobilitate juridică atent reglementată de dispozițiile legale, regimul juridic de circulație al bunurilor imobile îmbinând exigențele repectării dreptului de propreitate privată cu protejarea participanților la circuitul civil.

Bibliografie
Gabriel Boroi, Carla Alexandru Anghelescu, Bogdan Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale. Ediția a 2-a revizuită și adăugită. Editura Hamangiu, 2013
Gabriel Boroi, Mona – Maria Pivniceru, Carla Alexandru Anghelescu, Bogdan Nazat, Ioana Nicolae, Tudor – Vlad Rădulescu, Fișe de drept civil, ediția a 3-a, editura Hamangiu, 2018
Corneliu Bîrsan, Drept Civil. Drepturi reale principale. Editura Hamangiu 2013
Dan Chirică, Tratat de drept civil, Contracte speciale. Vol. 1. Vânzarea și schimbul. Ediția a 2 -a, revizuită, Editura Hamangiu, 2017

 

 

Note
1 Dan Chirică, Tratat de drept civil, Contracte speciale. Vol. 1. Vânzarea și schimbul. Ediția a 2 -a, revizuită, Editura Hamangiu, 2017, p.50
2 Dan Chirică, Tratat de drept civil, Contracte speciale. Vol. 1. Vânzarea și schimbul. Ediția a 2 -a, revizuită, Editura Hamangiu, 2017, pag. 80
3 Corneliu Bîrsan, Drept Civil. Drepturi reale principale. Editura Hamangiu 2013, pag. 127