Alături de contractul de locațiune și împrumutul de folosință, dreptul de a folosi un bun aparținând altuia poate fi transmis și prin constituirea unui drept de uzufruct. Acesta din urmă este definit de Codul civil, ca fiind dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a-i culege fructele, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a conserva substanța.
Spre deosebire de dreptul de a folosi un bun dobândit în urma încheierii unui contract de locațiune sau împrumut de folosință, uzufructul este un drept real, un drept pe care este ținut să îl respecte orice dobânditor ulterior al bunului.
De regulă, uzufructul se constituie prin încheierea unui act juridic, a unui contract, prin care A constituie un drept de uzufruct asupra imobilului său, în favoarea lui B. În practică este des întâlnită situația în care A transmite lui B dreptul de proprietate asupra unui bun imobil, rezervându-și dreptul de uzufruct viager.
Obiectul dreptului de uzufruct poate fi orice bun imobil, teren sau construcție, un bun mobil, un autoturism, un utilaj, precum și o universalitate de bunuri, cum ar fi mai multe utilaje agricole sau industriale.
Prin constituirea unui drept de uzufruct, atributele dreptului de proprietate, posesia, folosința și dispoziția, sunt scindate, împărțite. Astfel, uzufructuarul dobândește folosința și posesia bunului, acesta având dreptul de folosi exclusiv bunul și de a culege fructele acestuia, iar titularul dreptului de proprietate păstrează dispoziția materială și juridică, fiind denumit sugestiv nud proprietar, dreptul său de proprietate fiind lipsit de două din cele trei atribute, posesia și folosința, care revin uzufructuarului.
În virtutea dreptului constituit, uzufructuarul dobândește dreptul de a percepe fructele naturale, respectiv fructele pomilor care formează obiectul dreptului de uzufruct, fructele industriale, de exemplu culturile agricole, precum și fructele civile, cum ar fi chiria sau arenda.
Având prerogativa folosinței bunului, uzufructuarul poate închiria sau arenda bunul, fără a avea nevoie de acordul nudului proprietar, chiar și în caz de opoziție a acestuia din urmă, dovedindu-se a fi lipsit de relevanță juridică manifestarea de voință a nudului proprietar.
Dreptul de a folosi bunul nu poate fi exercitat în mod discreționar de uzufructuar, acesta având îndatorirea de a conserva substanța bunului și fiind ținut să respecte destinația dată bunului de nudul proprietar.
Astfel, în cazul în care uzufructul ar avea ca obiect o livadă de vișini, uzufructuarul poate percepe fructele naturale, poate încheia un contract de arendă, percepând astfel fructele civile, dar nu poate interveni asupra substanței, respectiv nu poate tăia și înstrăina materialul lemnos.
De asemenea, uzufructuarul este ținut să respecte destinația dată bunului de nudul proprietar. Astfel, dacă obiectul dreptului de uzufruct îl constituie un apartament, pe care nudul proprietar îl folosea ca spațiu destinat locuinței, uzufructuarul nu poate folosi acel spațiu ca sediu al unui salon de înfrumusețare, exceptând desigur cazul în care nudul proprietar își dă acordul în acest sens sau cazul în care prin schimbarea destinației se asigură o creștere a valorii bunului sau cel puțin nu se prejudiciază în niciun fel interesele nudului proprietar.
În exercitarea dreptului conferit, uzufructuarul poate încheia acte juridice prin care transmite folosința bunului, cu titlu oneros, cum ar fi un contract de locațiune, folosința bunului fiind transmisă în schimbul unei sume de bani denumită chirie sau cu titlu gratuit, cum ar fi un contract de comodat, caz în care folosința bunului este transmisă fără a percepe în schimb o sumă de bani, alte prestații sau bunuri.
Neavând dreptul de a dispune de bun, respectiv prerogativa dispoziției juridice, uzufructuarul nu poate înstrăina bunul, întrucât acesta nu este titularul dreptului de proprietate, iar nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are. Un contract de vânzare sau schimb încheiat de uzufructuar va fi lovit de nulitate.
De asemenea, uzufructuarul nu poate distruge bunul, neavând prerogativa dispoziției materiale. În cazul în care bunul este distrus din culpa uzufructuarului, acesta din urmă va fi ținut să îl despăgubească pe nudul proprietar.
Întrucât beneficiază de dreptul de a folosi bunul, uzufructuarului îi revine sarcina de a efectua reparațiile legate de întreținerea bunului, revenind nudului proprietar sarcina de a efectua reparațiile mari, respectiv acelea care au ca obiect o parte importantă din bun și care implică o cheltuială excepțională, cum ar fi cele referitoare la consolidarea ori reabilitarea construcțiilor privind structura de rezistență, zidurile interioare și exterioare, acoperișul, instalațiile electrice, termice ori sanitare aferent acestora, la înlocuirea sau repararea motorului sau caroseriei unui autoturism. În cazul în care o reparație care ar putea fi încadrată în categoria reparațiilor mari este determinată de neefectuarea reparațiilor de întreținere, revine uzufructuarului sarcina de a efectua reparația și de a suporta cheltuielile.
Presupunând că obiectul dreptului de uzufruct îl constituie un apartament, revine uzufructuarului sarcina de a înlocui o conductă de apă care prezintă defecțiuni, iar dacă conducta nu este înlocuită și în timp peretele este distrus, uzufructuarul va suporta și această din urmă reparație, fiind în culpă pentru prejudiciul cauzat nudului proprietar.
Având în vedere această scindare între prerogativele uzufructuarului și ale nudului proprietar, se impune a delimita cui îi revine sarcina de a suporta cheltuielile proprietății. În conturarea unui răspuns, se impune a fi avut în vedere că dreptul de proprietate chiar dacă scindat de unele atribute, aparține nudului proprietar, astfel că, revine acestuia din urmă sarcina de a suporta cheltuielile proprietății.
Dacă uzufructuarul exercită dreptul de folosință într-o manieră necorespunzătoare, respectiv nu respectă destinația dată bunului de nudul proprietar, aduce stricăciuni, deteriorează bunul sau îl lasă să se degradeze prin neefectuarea reparațiilor date de lege în sarcina sa, nudul proprietar se poate adresa instanței cerând încetarea dreptului de uzufruct. În acest din urmă caz, ținând seama de împrejurări, instanța poate dispune fie stingerea uzufructului, fie ca nudul proprietar să preia folosința bunului, cu obligația acestuia de a plăti uzufructuarului o rentă pe durata uzufructului.
Uzufructul se stinge prin împlinirea termenului prevăzut de părți, în cazul în care la încheierea contractului părțile au prevăzut că dreptul de uzufruct se constituie pentru un anumit termen, de exemplu zece ani. Dacă în interiorul termenului prevăzut de părți, în exemplul dat, zece ani, survine decesul uzufructuarului, dreptul de uzufruct se stinge la data la care a survenit decesul, chiar dacă termenul nu s-a împlinit.
Desigur, dacă uzufructul a fost constituit pe durata vieții uzufructuarului, acest drept se stinge la data la care survine decesul acestuia din urmă.
Pornind de la premisa că uzufructul presupune folosința unui bun, acest drept se stinge în cazul în care bunul este distrus în întregime dintr-un caz fortuit, respectiv de un cutremur sau inundație. În acest caz, nici uzufructuarul și nici nudul proprietar nu sunt obligați să reconstruiască bunul în vederea exercitării dreptului de uzufruct. Astfel, dacă obiectul dreptului de uzufruct îl constituie un imobil, respectiv o construcție, care este distrusă în urma unui cutremur, dreptul de uzufruct se stinge, riscul pieirii bunului fiind suportat de nudul proprietar, care poate percepe indemnizația de asigurare, dacă bunul era asigurat, însă nicio prevedere legală nu impun acestuia din urmă obligația de a folosi indemnizația de asigurare pentru a reface construcția sau pentru a cumpăra un bun asemănător în vederea exercitării dreptului de uzufruct.
Odată cu stingerea dreptului de uzufruct, revine uzufructuarului obligația de a restitui bunul ca o consecință a încetării dreptului de folosință.
Uzufructuarul este ținut să restituie bunul în starea în care a fost primit, ținând cont de deteriorările cauzate de vechime și de folosința conformă, deteriorări pentru care uzufructuarul nu este ținut să răspundă.
Având în vedere că uzufructul se constituie pe durata vieții uzufructuarului sau pentru o perioadă îndelungată de timp, este firesc ca asupra bunului să fie efectuate, pe lângă reparațiile curente o serie de lucrări, de îmbunătățiri, care sporesc valoarea acestuia, punându-se astfel problema suportării cheltuielilor generate de aceste lucrări.
Nudul proprietar va fi ținut să restituie uzufructuarului doar contravaloarea lucrărilor adăugate necesare, respectiv contravaloarea acelor lucrări în lipsa cărora bunul ar fi pierit. Astfel, presupunând că pe durata uzufructului având ca obiect un apartament, uzufructuarul a consolidat peretele de rezistență al imobilului, a înlocuit geamurile cu geamuri termopan și a înlocuit neoanele cu candelabre cu decorațiuni swarowski. La încetarea uzufructului nudul proprietar va fi ținut să restituie doar contravaloarea lucrării privind consolidarea peretelui de rezistență, acesta încadrându-se în sfera lucrărilor necesare, căci în lipsa acestei lucrări bunul ar fi pierit. În privința celorlalte lucrări, deși au sporit valoarea bunului, nudul proprietar nu va fi ținut să îl despăgubească pe uzufructuar.
Având prerogativa de a folosi bunul, uzufructuarul poate încheia în mod valabil un contract de locațiune cu terțe persoane. Astfel că, la stingerea dreptului de uzufruct se impune a cerceta situația juridică a acestor contracte.
Dacă dreptul de uzufruct se stinge prin împlinirea termenului, contractele de locațiune încetează odată cu stingerea dreptului de uzufruct. Astfel, dacă părțile au constituit un drept de uzufruct, prevăzând un termen de zece ani, iar uzufructuarul a încheiat un contract de locațiune pe o perioadă de doisprezece ani, la împlinirea termenului de zece ani, odată cu stingerea dreptului de uzufruct încetează și contractul de locațiune.
În schimb, dacă părțile au constituit un drept de uzufruct având ca obiect un imobil, pe o durată de zece ani, iar după cinici ani, survine decesul uzufructuarului, așa cum am arătat, dreptul uzufruct se stinge. În acest caz, contractul de locațiune, continuă să își producă efectele, până la împlinirea termenului, dar nu mai mult de trei ani de la încetarea uzufructului. Astfel, dacă uzufructuarul a încheiat un contract de locațiune pentru doisprezece ani, iar după cinci ani survine decesul uzufructuarului, dreptul de uzufruct se stinge la această din urmă dată, însă, contractul de locațiune continuă să producă efectele pentru încă trei ani de la stingerea dreptului de uzufruct, contractul de locațiune încetând la această din urmă dată, chiar dacă nu s-a împlinit termenul pentru care a fost încheiat.
Alături de dreptul de uzufruct, folosința unui bun poate fi transmisă și prin constituirea unui drept de uz, care presupune dreptul de a folosi bunul altuia și de a-i culege fructele naturale și industriale, nu și fructele civile cum ar fi chiria sau arenda, folosința fiind limitată la nevoile proprii și ale familiei, precum și prin constituirea unui drept de abitație, respectiv dreptul de a locui în imobilul nudului proprietar.
În ceea ce privește dreptul de abitație, în cuprinsul Codului civil, în special, în raporturile de familie, în considerarea relației existente între părți, dispozițiile legale instituie acest drept în folosul unei părți, în vederea protejării intereselor acesteia din urmă.
În acest sens, în materia succesorală, se prevede că, soțul supraviețuitor care nu este titularul niciunui drept real de a folosi o altă locuință corespunzătoare nevoilor sale, beneficiază de un drept de abitație asupra casei în care a locuit până la data deschiderii moștenirii. Astfel, în cazul în care soțul supraviețuitor nu are un drept de proprietate asupra unui imobil cu destinația de locuință, sau nu este titularul unui drept real care să îi asigure folosința unei locuințe, în vederea protejării intereselor sale, pentru a nu ajunge în situația de a nu avea o locuință, dispozițiile legale instituie în favoarea acestuia un drept de abitație, care permite acestuia să folosească imobilul în care a locuit până la deschiderea succesiunii. Pentru a beneficia de acest drept, se impune ca soțul supraviețuitor să nu fie titularul unui drept de proprietate având ca obiect un imobil cu destinația de locuință sau titularul unui drept de real care să permită folosirea unei locuințe, respectiv titularul unui drept de uzufruct, uz sau abitație. Se impune a fi precizat că, soțul supraviețuitor păstrează beneficiul dreptului de abitație, chiar dacă are folosința unei locuințe în temeiul unui contract de locațiune sau de comodat, întrucât aceste contracte generează un drept de creanță, care leagă doar părțile contractante și nu un drept real, care se impune cu aceeași forță oricărui dobânditor subsecvent al bunului sau oricărei persoane străine de actul juridic încheiat de părți.
Soțul supraviețuitor beneficiază de dreptul de abitație chiar dacă vine la moștenire în concurs cu descendenții de gradul I, respectiv copii persoanei a cărei succesiune se dezbate. Aceștia din urmă, pot solicita restrângerea dreptului de abitație, dacă locuința nu este necesară în întregime soțului supraviețuitor, fie schimbarea obiectului abitației, dacă pun la dispoziția soțului supraviețuitor o locuință corespunzătoare.
Astfel, în cazul în care locuința care formează obiectul abitației este compusă din două apartamente din care doar unul este necesar soțului supraviețuitor, ceilalți moștenitori ai defunctului pot solicita restrângerea dreptului de abitație. De asemenea, dacă locuința are un număr mare de camere, nefiind toate necesare soțului supraviețuitor, moștenitorii pot solicita schimbarea obiectului dreptului de abitație, respectiv să asigure acestuia din urmă folosința unei alte locuințe. În acest context, criteriul esențial îl constituie nevoile soțului supraviețuitor, un aspect de fapt care se determină în funcție de situația concretă.
Soțul supraviețuitor beneficiază de dreptul de abitație pentru cel puțin un an de la data deschiderii moștenirii, exercițiul acestui drept putând fi prelungi în timp, până la efectuarea partajului moștenirii. În cazul în care soțul supraviețuitor se recăsătorește, dreptul de abitație se stinge la data încheierii căsătoriei, chiar înainte de împlinirea termenului de un an.